Ingatlan bumm, CSOK és
az új építésű lakások sokadik hulláma: ez volt a piacon a 2015-ös év, ahol a
növekvő tendenciára csak rátett egy lapáttal az új otthonteremtési kedvezmény. De hogy éli
meg mindezt a lakásra vagy házra vadászó vevő? Avagy meddig tart ez a helyzet,
és milyen magasra szállnak az árak?
Kétrészes cikksorozat megírására
vállalkoztunk, hogy bemutassuk a mai magyar ingatlanpiaci helyzetet. A kicsit
szövevényes, száraz világot megpróbáltuk fogyaszthatóvá tenni, mert úgy
érezzük, hogy a téma igencsak aktuális. Nemcsak a kormányzati célok,
hanem a hétköznapi emberek tervei miatt is.
Kezdjük az alapvetésekkel
Érdekes változásokat hozott a
tavalyi év az ingatlanpiacon, és bár a hírek inkább a CSOK-ról, vagyis a
kormány által meghirdetett új családi otthonteremtési kedvezményről szóltak,
azt már kevesen tudják, hogy a bumm nem a nagy bejelentéssel kezdődött. Tény és való, hogy 2015 előtt
inkább az eladói
nyomás volt a jellemző, vagyis az aktívabb
szereplőnek az értékesítői oldal tűnt. Nincs mit csodálkozni ezen, a 2008-as
válságra és a csökkenő keresletre egy brutális tőkekivonás volt a válasz,
és a hazai ingatlanpiac tetszhalott állapotba került. Motiváció és anyagi
háttér nélkül a kereslet kicsit bealudt, és sokáig úgy tűnt, hogy nem is lábal
ki belőle, mígnem…
… több tényező hatására, de
mint Csipkerózsika a királyfi csókjától (nem szóvicc!), felébredt a piac:
a jegybanki kamat vágásai miatt az ingatlanfejlesztési kamatok jelentős
mértékben csökkentek (kisebb lett a keresleti oldal költsége);
folytatódott a reálbérek növekedése és csökkentek a
jelzáloghitel-kamatok is (bővültek a keresleti oldal lehetőségei);
idővel pedig megjelent az új otthonteremtési kedvezmény (CSOK).
A családi otthonteremtési
kedvezménnyel kapcsolatos változásokról már 2014-ben hallani lehetett, de a
kormány végül tavaly nyáron jelentette be, hogy 2015. július elsejétől új lakástámogatási
rendszert vezet be. A CSOK lényege valószínűleg
sokak számára ismert, ezért csak nagyon röviden foglaljuk össze: a 10 millió
forintos vissza nem térítő támogatás mellé 10 milliós, kedvező kamatozású
hitelt lehet felvenni bizonyos feltételek teljesítésekor. Az egyik legfontosabb
feltétel (de nem az egyetlen) a 3 gyermek megléte vagy vállalása volt. A javuló tendenciára igyekszik
rásegíteni az is, hogy 2016. január elsejétől 27 százalékról 5 százalékra
csökkent a lakásépítés
áfája.
123rf.comA 2015-ös ingatlanpiaci változások megágyaztak az idei
évnek: egyre többen kerestek lakást, és egyre inkább emelkedtek az árak. De
vajon meddig tart az ingatlanpiac szárnyalása?
Ingatlan bumm: Egy új remény
Bár természetes, hogy minden
hullámvölgyet idővel hullámhegy követ, de a lakásvásárlási és lakásépítési kedv
valószínűleg nem nőtt volna akkora mértékben, ha ezek a tényezők nem adódnak
össze. A befektetők öntik a pénzt a
piaci szegmensbe, és az amúgy is működő befektetési forma új lendületet kapott.
Ebben persze sokat segített a brókerbotrány utáni környezet, amelyben divatos dolog lett az ingatlanozás, így a piac
elmozdulhatott a mélyből. A javuló pénzügyi lehetőségek
miatt egyre többen kerestek eladó lakást/házat, nőtt az igény a minőségi albérlet után, ezáltal
mind többen és többen vásároltak és újítottak fel ingatlanokat pusztán
befektetési célzattal.
A tényezők összeadódása miatt
A jó adottsággal rendelkező fővárosi
ingatlanok értéke egyre közelebb került és kerül folyamatosan a
Nyugat-Európában tapasztalható árakhoz.
Érdemes megnézni a statisztikákat, az országos átlag alapján:
Kezdjük a lakóingatlanokkal. Az ingatlanok alapterületének
átlagárával kapcsolatban a reál négyzetméterár 2004-ben volt a legmagasabb
(közel 375 ezer forint per nm), a mélypontnak pedig 2014 számított (valahol 200
ezer forint per nm körül), hogy aztán 2015 elején elinduljon az emelkedés (250
ezer forint per nm fölé).
A családi házak esetében kisebb volt az emelkedés tavaly, és a
300 ezer forintról 200 ezer alá zuhanó négyzetméterár lassabban csúszott 200
ezer fölé.
A legnagyobb növekedést a téglalakások esetében tapasztaljuk. A
2004 és 2005 körül 400 ezer forint körüli négyzetméterár 250 ezer környékére
esett 2014-ben, míg tavaly egészen elképesztő mászásba kezdett (350 ezer fölé).
Divat lett a panellakás, amely testvéri küzdelmet vív a
téglalakással, hiszen a 2004 és 2005 körüli 275 ezres négyzetméterár a 2014-es
150-ről visszatornázta magát a válság előtti csúcsra.
Az albérlet még az utóbbi kettőnél is drasztikusabb menetet
produkált. A csúcs 2003 után 2008-ban volt, amikor a négyzetméterár szinte
elérte a 2500 forintot. A 2009-től tapasztalható zuhanás 1500 forint alá vitte
az árakat. 2014-ben még kisebb, 2015-ben viszont már döbbenetes emelkedésnek
lehettünk tanúi, és az utóbbi 10-15 évben nem is tapasztaltunk olyan magas
albérletárakat, mint most.
CSOK után, szabadon
Sokan abban a tévhitben élnek,
hogy az ingatlan bummot az új otthonteremtési kedvezmény indította el, de az
igazság ezzel szemben az, hogy a CSOK inkább csak felerősítette azt, valamint –
a vásárlói oldalon kevésbé pozitív hozadékként – a magasba emelte az árakat. A bejelentés hallatán kis
túlzással élve felrobbantak az ingatlanok értékei, és elszálltak a használt
lakások, házak, albérletek értékei. Aki úgy döntött, hogy 2015 őszétől
költözik, az nem örült felhőtlenül annak, hogy extra összegeket kellett
letennie az asztalra. A médiában szinte naponta
kaptuk a híreket, hogy milyen brutális változások történtek, de ahogy az ingatlannet.hu is megírta, azért ez a változás egy kicsit kétarcú volt:
a bő 250 ezer ingatlant felhasználó elemzés szerint nem mindenhol nőttek az
árak, és voltak olyan megyék, ahol inkább csökkenés volt jellemző. Szakértők szerint viszont az
egyértelmű, hogy a 2016-tól érvényes változások új helyzetet teremtenek, és
jelentős mértékben változtatják meg az eddigi viszonyokat. Az ingatlanszektor tartós
kilábalásához persze sok egyéb feltételnek is teljesülnie kell, hiszen
A tartós működésben
fontos szerepet kap a keresleti és a kínálati oldal egymásra találása, vagyis
egy jelentős áremelkedés idővel visszavetheti az érdeklődők számát, így magát
a piacot is.
A mindennapi tapasztalatok
alapján a vevők ugyanis leginkább arra panaszkodnak, hogy most ingatlant venni, albérlet után futni nem
éppen pénztárcabarát hobbi.
123rf.com A frekventált helyeken
2015-ben brutális drágulást tapasztalhattunk az ingatlanok áraiban. A
vásárlóknak nagyon a zsebükbe kellett nyúlniuk.
Mit tudtunk meg tavaly?
Merthogy a 2015-ös év tele volt
érdekességekkel, és olyan tapasztalatokat szerezhetett a szektor, amit a
későbbiekben még felhasználhat:
A 2014/2015-ös években az ingatlanok eladási árait tekintve a legnagyobb
növekedést Budapesten, Pest megyében, Bács-Kiskun megyében és Békés megyében
tapasztalhattuk. A főváros volt az egyértelmű nyertes.
Mérsékelt növekedés volt Győr-Moson-Sopron megyében, Veszprém megyében, Fejér
megyében, Csongrád megyében és Hajdú-Bihar megyében.
Stagnáltak az ingatlanok értékei Vas megyében, Zala megyében, Baranyában, Heves
megyében és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében.
Csökkentek az árak Somogyban, Tolnában, Nógrádban, valamint
Jász-Nagykun-Szolnok megyében és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében.
A tavalyi tendenciák szerint a családi házakra nincs kereslet, viszont a
lakáspiac 12-20 százalékos növekedést produkált.
2008-ban ment úgy utoljára, mint tavaly: 2015 nyarán
másfélszer annyi lakáshitel-szerződést írtak alá, mint 2014 ugyanazon
időszakában. Fél év alatt 70 milliárd forintnyi összegről beszélünk, amit a
pénzintézetek kihelyeztek.
Az ingatlanpiaci bummal kapcsolatos hírek ellenére a 2015. év végi adatok
szerint csupán három ingatlanbefektetési alap ért el akkora hozamot az adott időszakban,
mint amennyire az árak és a bérleti díjak nőttek.
Bár bőven érkezik pénz a szektorba a különböző befektetéseknek hála, a 16
nyilvánosan elérhető ingatlanbefektetési alap tagjainak nagy része akkora
hozamnak örülhetett, mint amennyit például állampapírokkal is kereshetett
volna.
2015-ben a CSOK féltávnál szállt be az ingatlanpiaci változásokba, de az
idei évet már egyértelműen az új otthontámogatási kedvezmény határozza meg.
A bankok ráálltak a 10+10 milliós rendszerre, és az év végi kalkulációk alapján
az derült ki, hogy egy 75 négyzetméteres lakás esetében a 10+10 milliós összeg
Debrecenben egy átlagos ingatlan
árának 70, Budapesten egy átlagos ingatlan árának 50 százalékára elég.[1]
A tavalyi év viszont még nem az új lakások építéséről szólt: már 2015 novemberében
látszott, hogy a teljes évre várt 9500 helyett csak cirka 6000 új lakás fog
épülni. Az első három negyedévben kicsivel több, mint 4600 volt ez a szám, ami
ráadásul 9,5 százalékkal kevesebb a 2014-es statisztikákhoz képest. Jó hírnek
tűnt viszont az – és előrevetítette a 2016-os emelkedést –, hogy a kiadott
építési engedélyek száma 24 százalékkal nőtt (8616 volt).
Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének véleménye szerint a
visszaesést akkor az újlakás-építés finanszírozásának megoldatlan kérdései
okozták.
Az már 2016 elején látszott, hogy a fővárosban idén nem lesznek ilyen jellegű
gondok.
A kevés új építésű lakás ellenére a tavalyi évben már-már elfogyott az
eladatlan lakáskészlet a fővárosban. Már 2015 nyarán látszott, hogy az új építésű
lakások iránt elképesztő a kereslet, és csak 2008-ban volt magasabb az a szám,
amit az év első hat hónapjában regisztráltak.
Összefoglalva: a folyamatosan növekvő
keresletet a kínálat tavaly még nem tudta kielégíteni, idén viszont várhatóan
megoldódik ez a probléma.
Ez volt 2015, de a kérdés az, hogy mi
változott idén? Vajon meddig szállnak az árak, és lesz-e, ami megállítja
azokat? Erre fogunk válaszolni a kétrészes
cikksorozat második részében.