Életed egyik legnagyobb döntése előtt állsz, és a következő kérdést teszed fel magadnak: „Albérletbe költözzek, ami kevesebb kötöttséggel jár, vagy lássak hozzá a lakásvásárlás bonyolult, tartalékokat is felemésztő és gyakran hitelfelvétellel járó folyamatához?” Lássuk, melyikkel járhatsz jobban!

Nehéz 100 százalékig objektív választ adni a címben feltett kérdésre, hiszen eltérő helyzetből indulunk, és nincs két egyforma vételi lehetőség. Úgy is mondhatjuk, hogy nem mindegy:

• ki,
• milyen lakást/házat,
• hol,
• mennyiért
• és mennyi időre vásárol.

Mielőtt tehát segíthetnénk neked, először is magadban kell letisztázni, hogy milyen a te élethelyzeted és hogy mik a céljaid. Az már ugyanis félsiker. Az ingatlanpiac állapotával sokat foglalkoztunk korábban, hiszen kétrészes cikksorozatban mutattuk be az ingatlanpiaci bummot (első rész itt, második rész itt), majd megvizsgáltuk, hogy idén meddig is tarthat ez az állapot. A konklúzió akkor az volt, hogy a növekedés várhatóan nem áll meg (kiváltképp az újépítésű lakások esetében). Ha nem is tapasztalunk majd olyan brutális emelkedést, mint az előző években, az albérletek árai akkor is olyan magasak, hogy már egy esetleges hitelfelvétel is vonzóbbnak tűnik. Persze mielőtt ezt megtennénk, érdemes számot vetni, és kalkulálni egy kicsit, hogy melyikkel járunk jobban, hiszen a helyes döntéssel akár milliókat is spórolhatunk hosszabb távon.

Hogyan döntök albérlet és vásárlás között?

Sokakat foglalkoztat a téma, hiszen az ingatlanpiaci bumm miatt jó ötletnek tűnik befektetési céllal lakást vásárolni. A hitelkonstrukciók kedvezők, a bérleti díjak magasak, szóval legyen szó költözésről vagy bérbeadásról, egyre többen hajlanak a vásárlásra. Ahogy a Bankmonitor is megállapította: az ingatlantulajdon hányada a lakosságon belül hazánkban tradicionálisan magas, és most a válság után bezuhanó kereslet az, ami megdolgozza a piacot. Kvázi most pótoljuk, ami korábban kimaradt.

Akkor tehát irány az ingatlanközvetítő, és jöhet a hitelkalkuláció? Azért lassan a testtel! Az első szempont, amit mérlegelned kell, az az, hogy hosszútávban vagy rövidtávban gondolkodsz. Mert szép dolog azt gondolni, hogy hiába is fizetsz a banknak, végül csak tiéd lesz a lakás, de egy hitel esetében 10-15, sőt, gyakran 20 évben kell gondolkodnod, miközben egy albérletnél a szerződésed általában 1 évre szól. Tedd fel magadnak a kérdést: ott szeretnél lakni 10-15-20 év múlva, ahová most beköltözöl? Ha igen, akkor a lakásvásárlás kapott egy plusz pontot a listán, amennyiben viszont máshol képzeled el a jövődet (mondjuk 5 év múlva), úgy az albérlet tűnik elsőre nyerő ötletnek. Ne feledd: egy 10 millió forint feletti, 10-15 évre szóló lakáshitel esetében nagyjából ugyanannyit fizetsz havonta, mint egy hasonló albérletre, de a lakásvásárlás előnyei hosszútávon jönnek igazán elő.

Lakásvásárlás: hosszútáv; albérlet: rövidtáv

Legyünk őszinték: hitelre csak azért nem vásárolsz magadnak lakást, hogy aztán 5-10 év múlva megpróbáld majd eladni. Főleg, hogy az albérletnek megvan az az előnye, hogy bármikor ki lehet belőle szállni (idő előtt a kaució elbukásával persze), és gond nélkül mozdulhatsz tovább.

A lakásvásárlás ellenében felhozható érvek közül az egyik legkomolyabb viszont inkább az, hogy az első években magasak a kezdeti költségek.

Bizony, ott az önrész, ami lényegében a megtakarításod (feltéve, ha van), és amit most befektetsz, valamint számolnod kell az illetékekkel, a beköltözés költségével és egy sor másik kiadással. Gyakran ez utóbbiak is milliós tételek. Albérlet esetén a kontra az, hogy csak a használatba vételért fizetsz, és a lakás nem lesz a tiéd. Cserébe bármikor költözhetsz máshova, nem kell ingatlanadót fizetned, valamint nem terhel a lakásfelújítás és az elromlott eszközök javításának vagy cseréjének gondja sem. Rövidtávon egyértelműen az albérlet a győztes, hosszabb távon viszont érdekes párharcot láthatunk, ezért most a 10-20 évre történő tervezést vesszük górcső alá.

Egy kis történelem: mi volt 2011-ben?

A Kiszámoló.hu egyik 2011-es cikke érdekes képet fest a néhány évvel ezelőtti állapotokról, és bebizonyítja, hogy ez az albérlet és a lakásvásárlás közötti harc már akkoriban is foglalkoztatta az embereket. 6 évvel ezelőtt is felmerült a kérdés, hogy mi az olcsóbb: a banknak fizetni a hitelért, vagy pénzt szórni az albérlet díjára? 2011 viszont kétségkívül a boldog békeidők egyik utolsó (előtti?) pillanata volt, amikor a szóban forgó cikkben még bátran le lehetett írni, hogy Budapesten némi szerencsével 70 ezer forintért is találunk albérletet, ami jobb, mint százezer forintnál is többet fizetni havonta a banknak. Mindenesetre a matek akkor valahogy így nézett ki (a THM 9,8 és 10,75 százalék között mozgott a lakáshitelek esetében):

• ’A’ polgártárs 25 évre szóló lakáshitel mellett dönt, amelynek összes kiadása 32.713.227 forint lesz a kamatokkal. A hitel maga 12 millió forint, az illető pedig havi 109 ezer forintot fizet a banknak.
• ’B’ polgártárs 70 ezer forintos albérletbe költözik. A 39 ezer forintos különbséget elteszi, a cikk szerint egy nettó 5 százalékos kamatozású bankszámlára.
• Kalkuláljunk azzal, hogy az ingatlanok értéke évente 4 százalékkal emelkedik (akkori prognózis). Ez az ’A’ polgártársnak kedvez.
• ’B’ polgártársnak viszont nincs gondja a felújítással (25 év alatt 3,7 millió forintos spórolás), valamint nem kell aggódnia az ingatlan értékcsökkenésével sem.
• 10 év után: ’A’ kifizetett a banknak bő 13 millió forintot, ’B’ pedig 10 milliót költött albérletre, cserébe viszont van 4,24 millió forintja a bankban.
• A növekvő albérleti díjak miatt ’B’ egyre kevesebbet tud félrerakni. 15 év után az albérleti díj magasabb, mint a törlesztőrészlet.
• 25 év után: ’A’ kifizette a banknak a tartozását, valamint hétévente felújította a lakását. ’B’ ugyan még rendelkezik egy kis megtakarítással (2,3 millió), viszont neki nincs saját lakása.

Konklúzió? Hosszabb távon és megfelelő háttérrel a hitelből történő lakásvásárlás kedvező dolog, de csak akkor, ha bírjuk. Rövidtávon az albérlet lehet a nyertes.

Mi történt 2015-ben?

Nagyot változott a világ néhány esztendő alatt, és két évvel ezelőtt már a bőrünkön éreztük, hogy az ingatlanpiaci helyzet egyre durvább. Kis túlzással élve már a vak is látta akkoriban, hogy az árak elszabadultak, és hogy fújtató lokomotívként száguldanak a megjósolhatatlan felé, miközben Budapesten az adásvételek harmada befektetési szándékkal született. 2015-ben már egészen jónak tűntek a feltételek lakásvásárláshoz, miközben az albérletek árai ijesztően emelkedtek, nagyrészt azért, mert a válság miatt korábban kevesen vettek lakást, és sokaknak csak az albérlet maradt, főleg Budapesten. A kereslet növekedése pedig, mint tudjuk, nem tesz jót a fogyasztók pénztárcájának. A kellemetlen következményeket ma is érezzük, de 2015-ben ezt láttuk:

• Debrecenben a havi átlagjövedelem 68 százalékát kellett albérletre fordítani,
• Budapesten az albérletek átlagára 130 ezer forint volt,
• Győrben 100 ezer.

Az új otthonteremtési támogatás és az egyéb kedvező feltételek miatt ezért egyre több ember gondolkodott el a lakásvásárláson.

2017: mi is végeztünk egy kis felmérést

3 budapesti kerületet választottunk ki (I., III. és XIII. kerület), hogy megnézzük, melyik opcióval járhatunk a legjobban. Azt tudtuk, hogy az albérletárak durván elszálltak, de a dologhoz az is hozzátartozik, hogy a lakáshitelek ezzel szemben igencsak kedvezők lettek az utóbbi időszakban. Nézzünk csak pár példát, ezek aktuális ajánlatok 2017 májusában (15 millió forint 15 évre, a legkedvezőbb feltételekkel, változó kamatozással):

• Unicredit: 2,43% THM.
• A törlesztőrészlet havi 99.214 forint.OTP Bank: 4,67% THM.
• A törlesztőrészlet havi 113.602 forint.Budapest Bank: 2,55% THM.
• A törlesztőrészlet havi 103.011 forint.K&H: 2,59% THM.
• A törlesztőrészlet havi 99.736 forint.Unicredit: 2,69% THM.
• A törlesztőrészlet havi 100.974 forint.

Fix kamatok esetében 9-10 százalékkal kell számolni. Hosszabb távra szóló tervezésnél tehát a kedvező hitelek alapból a lakásvásárlás felé billentik a mérleg nyelvét, de hogy pontos képet kapjunk, egy érdekes megoldáshoz nyúltunk. A vizsgált albérletek árait 1 évre vetítettük ki, a vásárolt lakások árait pedig leosztottuk 15-tel. Az értékcsökkenéssel, az ingatlanok értékének növekedésével és felújítási költségekkel most nem számoltunk. Nézzük hát a 3 budapesti kerületet, és azt, hogy ottani példaingatlanok esetében mennyire is fájna az albérlet és a lakásvásárlás.

• Budapest I. kerület, 50-55 nm, 2 szoba (Toldy F. utca)
  Albérlet: 185.000 Ft/hó (1 év 2.220.000 Ft)
  Lakásvásárlás: 45.000.000 Ft (1 év 3.000.000 Ft)
• Budapest I. kerület, 70-75 nm, 3szoba (Logodi utca)
  Albérlet: 370.000 Ft/hó (1 év 4.440.000 Ft)
  Lakásvásárlás: 56.000.000 Ft (1 év 3.733.330 Ft)

• Budapest III. kerület, 54 nm, 2 szoba (Bogdáni út)
  Albérlet: 140.000 Ft/hó (1 év 1.680.000 Ft)
  Lakásvásárlás: 29.000.000 Ft (1 év 1.667.000 Ft)
• Budapest III. kerület, 66 nm, 3 szoba (Bécsi út)
  Albérlet: 175.000 Ft/hó (1 év 2.100.000 Ft)
  Lakásvásárlás: 26.900.000 Ft (1 év 1.793.500 Ft)

• Budapest XIII. kerület, 54 nm, 2 szoba (Hegedűs Gy. utca)
  Albérlet: 145.000 Ft/hó (1 év 1.740.000 Ft)
  Lakásvásárlás: cc 30.000.000 Ft (1 év 2.000.000 Ft)
• Budapest XIII. kerület, 70-75 nm, 3 szoba (Hegedűs Gy. utca)
  Albérlet: 221.000 Ft/hó (1 év 2.652.000 Ft)
  Lakásvásárlás: 40.000.000 Ft (1 év 2.667.000 Ft)

Most akkor albérlet vagy saját lakás?

Ezeket az árakat látva nyugodtan kijelenthetjük, hogy hosszú távon valóban megéri lakást vásárolni. Persze ezt bírni kell erővel, főleg, ha hitellel kell megtámogatni a döntésünket. És hogy miért jobb a lakásvásárlás opciója? Azért, mert a hitel visszafizetésével arányosan a saját ingatlanvagyonunk is növekszik, ráadásul mostani állás szerint nagyobb ütemben, mint ahogy azt egy alacsonyabb kockázatú befektetéstől remélhetjük.

A bérléssel szemben tehát a lakásvásárlásnak az az előnye, hogy a saját vagyonunkat tudjuk gyarapítani, és nem csak azért fizetünk, hogy más tulajdonát használjuk.

A konklúzió az, hogy – hosszabb távon – vásárlás esetén a lakás értékével nő a vagyonunk, bérlésnél viszont még az önerő befektetésével sem érhetjük el azt a hozamot, amit egy saját ingatlan végül biztosít nekünk. Ráadásul a havi kiadások terén sincs nagy különbség ma már a két opció között. A kulcs tehát az előre gondolkodás és a felelős döntés: melyik opció segíti a céljainkat, és melyikkel járunk jobban. A tervezést nem lehet elég korán elkezdeni.

UNION24-Otthonbiztosítás

Biztosításunk alapvetően akkor nyújt anyagi segítséget, ha otthonunk tűz, vihar, beázás vagy más rendkívüli esemény miatt megsérül. Azonban még ennél is több, hiszen védelmet nyújt lakói számára, akkor is, ha épp nem otthon tartózkodnak.

blogEz is érdekelni fog